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易還財務

樓花期間,財務公司可做按揭嗎?

樓花是指未落成的樓盤,發展商為了鎖定銷售量及回籠資金,會推出多項折扣優惠,鼓勵買家在樓花期買入單位。而因多數發展商一般同融資銀行興建樓花時間,一按多素由融資銀行做埋頭按借給買家做埋按揭,但由於政府問題,好多時候成數未能達致八成按揭情況下,遇上首期資金較緊張,發展商多預備另一間財務公司借助發展商二按,以求較易上車,(發展商二按(三年期優惠利率)同頭按一樣過後會變回正常8厘左右,視乎發展商)。過後三年發展商二按息口當然不會平,但由於近期太多新政策措施出現在於低息蜜月期後,按息將大幅飆升,故用家普遍都希望盡快轉按至銀行,但亦有輸離場情況出現。如果好像樓市因疫情影響下到期那把客戶好像上述說過三年後,當市價唔同轉回銀行全件上按揭機率可能大大降低,因現在市場升勢大不如前,只平均5-8%在右樓價升幅,要補貼機率大,故有時我們亦看見零星報導輸家離場等等…

 

問題嚟緊,發展商二按,是不是財務公司都可以做呢?又話銀行唔可以再借二按,二按出入伙紙後是不是我們財務公司可以轉身份為二按銀行就唔Call Loan 。種種問題,大家了解一番:

 

入伙紙 VS 滿意紙分別

 

首先解釋入伙紙和滿意紙容易被混為一談,其實兩者的作用並不一樣。入伙紙由屋宇署發出,用以驗證新盤項目的樓宇結構是否合格;滿意紙則由地政總署發出,用以確保項目發展商已完成所有批地條款。

 

屋宇署發出的「入伙紙」

 

入伙紙即佔用許可證(Occupation Permit,OP),由屋宇署發出。新盤項目興建時,須按照《建築物條例》擬備建築圖則,呈交屋宇署審等規定。如全部合格,新盤便獲批入伙紙。

發展商須在「最終預計關鍵日期」2 周內向屋宇署申請入伙紙,並於獲發入伙紙後六個月內通知買家收樓。差估署每日公布的私樓落成量,便是以入伙紙作預測基準。

 

地政總署發出的「滿意紙」

 

滿意紙即合約完成證明書(Certificate of Compliance,CC),由地政總署發出。政府在批地賣地時,會附帶批地條件,如興建行人通道、天橋及綠化設施等等。如發展商已照協議履行所有責任,地政總署便會批出滿意紙,發展商才正式擁有該土地的法定產業權(Legal Estate)。

 

地政總署會於網站上公布每季獲批滿意紙的物業地址和數目。

發展商須在「最終預計關鍵日期」兩周內向地政總署申請滿意紙,取得滿意紙後,須於一個月內通知買家正式交樓。

 

發展商需要取得入伙紙和滿意紙兩項文件,才能正式交樓通知業主入伙。因為滿意紙的時限較短,發展商一般都會先取入伙紙,再取滿意紙。

 

【溫故知新】

 

由於發展商一早巳在銷售樓書中巳安排指定銀行及發展商財務公司做二按,故在樓花期間的樓宇按揭是不可能轉換,很久以前我們時常都會接觸到申請(清樓花二按套現現金)的情況出現,有無行家做過?知道有,但有無出事?唔想知,財務公司清發展商二按有無保障?無保障,其後我們同有經驗律師樓研究過,答案無保障原因是,由於指定發展商二按,其實入land search 發展商巳經入晒所有融資按揭銀行及發展商二按資料入去,若果不是發展商的財務公司身份告上法庭,最後都是因發展商樓花期間權利大過你不是發展商的財務權益身份,你變成輸家,發展商安照客人無能力還款收樓處理,不是發展商權利就全無功效了。而發展商二按在銷售樓書中,一早巳安合規資料提供到土地註冊處,所以發展商二按係可以同發展商一按銀行同步做是合規的。至於其後報導都有很多說法了,不談太多,其實網上搜攞得到大量資料,但有關於財務公司小弟會追加報導。

 

多謝大家

作者 : 易還財務 CEO Jason Chan

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