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易還財務

財務【海市蜃樓】

看回香港藍圖部份資料轉載自【香港30+】

近日市建局重點在油麻地及旺角兩區地區規劃研究,報告應在 2017展開計劃,有5個發展節點,旺角東西(動力商貿區)大角咀(綠悠社區)油麻地及南為(歷史文化生活區)包括大型興建大型水道公園,活化果欄,和旺角街市。從這份報告中,小弟都住在油尖旺區的高樓齡,故對本人而言要重建是好事,古舊樓重建或拆卸和大維修都涉及。由於潛在困局要盡快解決,從周圍報導可見2026年至2046年年間舊樓有32萬6千這個驚人數字,例證如下:樓齡7 0年或以上而假設並未拆卸的私人房屋單位數目

至 2016 年1,100

至 2026 年11,000

至 2036 年171,000

至 2046 年 326,000

大部分舊住宅樓宇集中在發展密度高的市區,特別是油尖旺、九龍城及深水埗假設。在未來三十年沒有拆卸樓宇,至2046年,這三區內便累積有160,000個樓齡7 0年或以上的舊房屋單位,約佔全港整體同樓齡組別的50% 。

鑑於上述的因素,我們預計會有進行大規模重建的需要,而受影響的住戶預料會引致大量房屋需求,亦要盡量安排老人在鄰近社區安置。

鑑於有大量的高樓齡樓宇存量,故有需要加快更新及重建的力度。與此同時,亦需要創新的倡議及措施改善樓宇管理和維修保養,藉以延長樓宇的壽命 。

基於以上各點,考慮到本港樓宇的迅速老化、老化的都市結構,以至發展稠密市區的生活環境,故認為有需要對重建問題作出更深入探討,以及制定適當措施及時處理有關問題。

整體而言,當中以港幣600萬至1,000萬的住宅物業及超級豪宅的表現會較好。至於近年流行的『納米樓』的落成量將於2022年後回落,主要與2019年或政府調整按揭上限有關。未來兩年每年都只有不足於1,000伙實用面積逾1,076平方呎的大單位落成,僅佔整體預測落成量的5%,這有可能會窒礙用家「換樓」的需要,對市場的「換樓鏈」產生影響,業主被「鎖死」無法「換樓」,而少有的大單位則不斷被炒貴的現象。

 

如下預測全年升值比率(以下轉載自 – 宅谷報導)2021全年

花旗集團:市場開始討論美國「收水」,樓市需求開始減弱,當成交回落時,移民盤負面影響便浮現,故預測樓價未來4個月回落3%至4%,但全年仍升約5%,整個下跌周期跌幅少於一成。

摩根大通:今年香港樓價升幅將超過原先升10%的預測。原因是本港樓市按月升幅少於1%,未算過熱,而本港樓價升勢跑輸其他市場等。

滙豐研究:香港經濟復甦強勁,加上積壓需求釋放,有利樓市交投氣氛,實際按揭利率低至1.4厘,將刺激買樓需求,故料樓價升勢持續,但速度或於下半年減慢,料全年升9%。

中銀香港:隨着經濟復甦、失業率下降,加上低息環境維持,料今年樓價繼續上升,全年計料升5%至10%,具體上升幅度仍視乎疫情發展及通關進度,倘通關的話樓價升幅有望貼近10%。

 

大家研究,以上報導這些藍圖在2016年至2046巳經推行,只是行快定慢,我們在圖中認真看清機會,從中怎樣推斷我們未來各路生意藍圖。由於小弟上財務學生訓練班時,老師常常叫預測(我們叫做推背圖)將之前數據實際推出每月實際增長比率,來追目標,我們員工就跟隨推背圖目標去實踐。今在香港整個藍圖都可以睇到,故我們面對未來財務世界,帶著【正規】心情去創造未來。

 

多謝各位。

作者 : 易還財務 CEO Jason Chan

 

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