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放債人牌照號碼: 0732/2021

易還財務

【非常時期,非法收債】

【重非法收數,成個信貸業界比你搞彎曬!】 由六月份至今一共拘捕了57名男女,年齡介乎13歲至58歲,而落拘捕口號為,「以過高利率放債」「串謀刑事毀壞」「串謀刑事恐嚇」等等! 這班“烏鼠”透過無牌經營放數,事主無錢還,再以不同滋擾方式,達致“烏鼠”想要效果。小弟夠膽現時做法只是治標不治本,我們常常都說源頭不明,實情源頭是否應從幾個角度去尋找答案:首先,電話卡實名登記及不能登記超過三張電話卡,公司可以無限,(因公司監管要嚴謹)否則警方找到問題第一時間入公司數,實名登記情況如下: 落實電話智能卡實名登記制度。規例九月生效後,電訊商須建立登記系統,市民則由明年三月開始登記個人資料。 【商務及經濟發展局局長邱騰華】 商務及經濟發展局局長邱騰華今日向傳媒闡述實名登記制度安排,指訂立規例旨在防止和協助偵查涉及使用電話儲值卡的罪案,避免市民受騙,以及保障健全的電訊服務和通訊網絡安全。當局亦決定放寬,個人用戶方面,由原先建議可向每家電訊商登記最多三張儲值卡,提高至最多十張。企業用戶則可向每家電訊商登記最多25張。16歲以下用戶如要登記個人電話卡,須得到一名成人確認,並登記該成人的資料。登記制度會分兩階段推行,規例9月1日生效後,電訊商有180天建立登記系統;第二階段由明年3月1日開始,市民使用新儲值卡須先作登記。儲值卡現有客戶則須於360日的寬限期內,即2023年2月23日或之前向所屬電訊商完成實名登記。就當局出謀獻策下,下一年希望這個情況有關非法收數情況得以改善。 【財務計算機系統監督】 現在廿一世紀我們財務公司未能統一關係,系統保安層面落在幾個不同系統供應商,而由於系統供應商在無監管層面上,沒有信貸公司代表去監督系統計算機漏洞監管問題,在良莠不齊的信貸業職員會否利用系統漏洞,將data賣出給這班“烏鼠”呢!收風知道估計業界data 大慨價格為2蚊至30蚊一隻,故此我們財務公司系統的security一定要夠完善。足夠防止流通,我們自己管理層常常開會怎樣從保安理由守住每位同事的權限,我們以前在“大財”上班時,每位員工權限不同,由於層層權限,故每位權限者在保安理由先了解後按機制,導致外洩機會率大大降低。 【非法收數,合規收數】 坊間以我所知,收數公司係有協會,而這間多年來是做什麼的,全英文網頁,不停有課程,我都想知讀書那班業界持份者,是收賬人員要讀,全港統計多間收賬公司,多少收賬人員,而他們建樹是什麼,同公司註冊處或警察牌照科有會面嗎?交流嗎?有同政府的公司註冊處放債人牌照科認可公會,商會交流,以上都是希望信貸業或銀行業界互相有共鳴,理解同交代這個封閉行業,既然同業在船,你是否踩背過河,還是同舟共濟,守望相助。 多謝大家 作者 : 易還財務 CEO Jason Chan hkese.net/profile/44041/易風 https://lnkd.in/eHmBFCV https://lnkd.in/ekigjY2k 「忠告:借錢梗要還,咪俾錢中介」 放債人牌照號碼 : 0732/2021 投訴熱線:2892 7861 […]

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樓花期間,財務公司可做按揭嗎?

樓花是指未落成的樓盤,發展商為了鎖定銷售量及回籠資金,會推出多項折扣優惠,鼓勵買家在樓花期買入單位。而因多數發展商一般同融資銀行興建樓花時間,一按多素由融資銀行做埋頭按借給買家做埋按揭,但由於政府問題,好多時候成數未能達致八成按揭情況下,遇上首期資金較緊張,發展商多預備另一間財務公司借助發展商二按,以求較易上車,(發展商二按(三年期優惠利率)同頭按一樣過後會變回正常8厘左右,視乎發展商)。過後三年發展商二按息口當然不會平,但由於近期太多新政策措施出現在於低息蜜月期後,按息將大幅飆升,故用家普遍都希望盡快轉按至銀行,但亦有輸離場情況出現。如果好像樓市因疫情影響下到期那把客戶好像上述說過三年後,當市價唔同轉回銀行全件上按揭機率可能大大降低,因現在市場升勢大不如前,只平均5-8%在右樓價升幅,要補貼機率大,故有時我們亦看見零星報導輸家離場等等…   問題嚟緊,發展商二按,是不是財務公司都可以做呢?又話銀行唔可以再借二按,二按出入伙紙後是不是我們財務公司可以轉身份為二按銀行就唔Call Loan 。種種問題,大家了解一番:   入伙紙 VS 滿意紙分別   首先解釋入伙紙和滿意紙容易被混為一談,其實兩者的作用並不一樣。入伙紙由屋宇署發出,用以驗證新盤項目的樓宇結構是否合格;滿意紙則由地政總署發出,用以確保項目發展商已完成所有批地條款。   屋宇署發出的「入伙紙」   入伙紙即佔用許可證(Occupation Permit,OP),由屋宇署發出。新盤項目興建時,須按照《建築物條例》擬備建築圖則,呈交屋宇署審等規定。如全部合格,新盤便獲批入伙紙。 發展商須在「最終預計關鍵日期」2 周內向屋宇署申請入伙紙,並於獲發入伙紙後六個月內通知買家收樓。差估署每日公布的私樓落成量,便是以入伙紙作預測基準。   地政總署發出的「滿意紙」   滿意紙即合約完成證明書(Certificate of Compliance,CC),由地政總署發出。政府在批地賣地時,會附帶批地條件,如興建行人通道、天橋及綠化設施等等。如發展商已照協議履行所有責任,地政總署便會批出滿意紙,發展商才正式擁有該土地的法定產業權(Legal Estate)。   地政總署會於網站上公布每季獲批滿意紙的物業地址和數目。 發展商須在「最終預計關鍵日期」兩周內向地政總署申請滿意紙,取得滿意紙後,須於一個月內通知買家正式交樓。   發展商需要取得入伙紙和滿意紙兩項文件,才能正式交樓通知業主入伙。因為滿意紙的時限較短,發展商一般都會先取入伙紙,再取滿意紙。   【溫故知新】   由於發展商一早巳在銷售樓書中巳安排指定銀行及發展商財務公司做二按,故在樓花期間的樓宇按揭是不可能轉換,很久以前我們時常都會接觸到申請(清樓花二按套現現金)的情況出現,有無行家做過?知道有,但有無出事?唔想知,財務公司清發展商二按有無保障?無保障,其後我們同有經驗律師樓研究過,答案無保障原因是,由於指定發展商二按,其實入land search 發展商巳經入晒所有融資按揭銀行及發展商二按資料入去,若果不是發展商的財務公司身份告上法庭,最後都是因發展商樓花期間權利大過你不是發展商的財務權益身份,你變成輸家,發展商安照客人無能力還款收樓處理,不是發展商權利就全無功效了。而發展商二按在銷售樓書中,一早巳安合規資料提供到土地註冊處,所以發展商二按係可以同發展商一按銀行同步做是合規的。至於其後報導都有很多說法了,不談太多,其實網上搜攞得到大量資料,但有關於財務公司小弟會追加報導。   多謝大家 作者 : 易還財務 CEO Jason Chan hkese.net/profile/44041/易風 https://lnkd.in/eHmBFCV https://lnkd.in/ekigjY2k   「忠告:借錢梗要還,咪俾錢中介」 放債人牌照號碼 : 0732/2021   投訴熱線:2892 7861 […]

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【信貸評級的重要性,導致選擇八折黨】

昨晚東張西望報導有關信貸報告時,發現香港小數市民並不理解信貸評級是什麼,A先生:說好似用來評分,知唔知有幾多分,我好似係8分🤣,東張補飛(信貸評級係由A-J評級)B小姐:(背景環境街市)知道信貸評級是什麼嗎?好似申請信用卡就要,信用唔好會影響你,C小姐:(中環背景)知道什麼是信貸評級,只知道信評級唔好影響你啦!知唔知影響什麼呀!申請卡,樓按啦!三者方面其實一知半解。 小弟既然身為環聯(財務行業顧問)查詢了有關評審準則,將影響一一細說: 申請貸款唔成功 申請mortgage唔成功 或以上成功但條款很差如很高息 申請入職銀行工被拒 申請信用卡唔成功 申請移民都會有影響 問:市民們應知道,當你申請信用卡或貸款(例如樓宇按揭、私人貸款、稅務貸款等)時,銀行或財務機構均會先查閱你的信貸報告及信貸評分? 答:銀行或信貸機構會根據這些資料評核借貸風險,決定是否批出貸款、以及釐定貸款年期及利息。   問:部分僱主亦會參考求職者的信貸報告,以評核求職者是否可靠及有責任心,例如有些什麼行業會? 答:特別是監管、執法、金融、或其他需處理大量金錢的行業,僱主會先徵求求職者同意,再審核其信貸報告,之後才確認取錄。   以上種種影響,真的要想清想楚你的還款責任。   【一樣米養百樣人,養出良秀不齊】 銀行或正規財務公司因以上問題借唔到,他們會選擇一些良秀不齊財務公司(狼獸)借錢,狼獸亦會收取高昂服務費(或手續費)由於知你身份特殊,難以借貸,就這樣成為他們狼中之物。我們可以相信就是這些財務公司標籤著免“查信貸紀錄”的“壞賬照借”,吸引了這些信貸記錄不良借錢客戶上釣,市場上估計有40萬這類客戶會選擇這些(狼獸)就算要比高昂費用對他們來說亦無所謂,他們多數採取短期還款方式來捆綁客戶,設法用短期續借方式收取最快回本效果(當中包括高昂服務費),續借4至5次連本帶利咩都返晒嚟。就是這樣近兩三年多了這類(狼獸)財務公司出現,為避免助長這些情況出現,個人信貸風險理念要強。 財務公司 好怕被認為大耳窿 故以往財仔怎樣擺脫這些醜態,就是狂買電視廣告,買得多証明自己係正財務公司, 這樣行得通嗎?還是認為 old school了呢!現在香港電視收視率每況愈下, 財務公司怎樣成為正財呢! 有些公會自出認證會員為正財,又有些商會收會員便是正財,咁唔入任何會那些覺得無用,便是斜財,好像我們退出PLA後,那麽我們不是正財嗎? 若非公平,倒不如由我們香港唯一法定機構(環聯資訊有限公司)制定案,因他們入會門檻高,要守規則,每年有監管,金管,銀監,會員亦要做回他們要求監察報告,還有最新今年開始放債人信貸風險管理培訓課程出現,必然由他們監察方向來正視“正財務”是最好,但門檻很高,日子是會更改的,向前看就會明瞭。   多謝大家!   作者 : 易還財務 CEO Jason Chan hkese.net/profile/44041/易風 https://lnkd.in/eHmBFCV https://lnkd.in/ekigjY2k   「忠告:借錢梗要還,咪俾錢中介」 放債人牌照號碼 : 0732/2021   投訴熱線:2892 7861 […]

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【財務業界之環保信貸】

本人身為香港電子環保教育協會會董一職 DIRECTOR OF THE HONG KONG WEEE EDUCATION ASSOCIATION責任重大,近期中國宣布要於2030年前實現碳達峰、2060年前實現碳中和。由於中國是全球最大的碳排放來源,每年佔全球排放量28%,因此中國此舉實在是一大喜訊。不僅如此,中國更於9月30日呼籲各界保護生物多樣性,因為脫碳和回復生態系統需要攜手並進。   環保是影響全地球生物的事,為了我們的後代,作為企業管理者,本人時刻也希望能有所貢獻,減輕自己的罪孽。對於環保信貸 (財務業界) 日後有著不同改善地方,但一般來說環保信貸應該包含以下兩層含義:   其一,環保信貸的目標之一是員工以至貸款者(客戶)由心出發去關注環保幫助和促使過度借貸降低能耗,節約資源,將生態環境要素納入信貸業的批核和評估之中,扭轉污染環境、浪費資源的粗放經營模式 。   其二,信貸業應密切關注環保減炭注重人類的長遠利益,以未來的良好生態經濟效益和環保信貸,促成信貸與生態的良性循環。   未來香港環保信貸業務的特殊性是指環保信貸政策需要公眾的監督,互相顯示環保內容,例如在政府方面:日後香港公司註冊處放債人牌照科頁面現可看到的財務對環保貢獻對社會影響信息公開鼓勵數字,並且應該提供各種條件信息的披露、還需要業界中互相的公會以及商會或屬會的財務組織自我監督環保意識。   【為著未來環保信貸,會否提高門檻】   為了未來“環保信貸” 效能提高,貸款續牌和申請的門檻,環保應在審理續牌或申請中把符合環保檢測標準、污染治理效果和辦公室生態保護以及減炭做法作為審批的重要一環。   從而提升財務公司的環保理念績效。面對環境污染、資源耗竭、生態失衡等全球性環境問題, 普遍認識到過去的紙張製造和辦公室文具及電器在處理方式對於環境的危害。 這方面便要從辦公室教育入手要員工們知道自然資源的消耗和溫室氣體的排放等嚴峻情況,還有每天辦公室製造的廢物污染問題,從而去思考我們可以做些甚麼。公司在環保工作上的投入不是一場營銷活動,要令同事們知道公司選擇投入的原因,亦讓他們感到自己的工作變得多一層意義和價值。我們需要向同事們推廣各式各樣的環保資訊,以求達至上下一心,朝向更綠色的未來進發,若公司很多綠色政策都獲得同事支持及欣賞,我們可做親身體驗,例如將茶水間的膠攪拌棒換成可重覆使用的金屬匙羹;將客人紙杯紙碟改用可循環使用食具,和將舊款電腦、文具及辦公室傢俬捐贈予非牟利組織及學校;設立分享空間,邀請環保機構來講解分享和鼓勵同事捐出不再需要的物件,使其他同事自己取用等,或者我們在辦公室內可擺放一個紙包飲品盒的回收箱和舊電池回收箱等等….若有舊電池或紙包飲品(而紙包須自行洗淨及剪開包裝可提供回收。大家都不會嫌麻煩一起參與,可能達致有些同事甚至會主動把家中的電池和飲品包裝都帶回來回收呢!」能讓更多同事身體力行實踐綠色生活,長遠的成效絕對不只是少用幾個塑膠樽或捐贈幾件傢俬就能看到。對於效益之大,我們長遠發展致力維持高水準的企業管治,實施了一系列ESG管治政策及風險管理政策,務求確保符合國際及本地之最佳企業管治常規,以建立可持續發展的管治方針。   【你我還在等! 環保要齊心】   多謝大家   作者 : 易還財務 CEO Jason Chan   hkese.net/profile/44041/易風 https://lnkd.in/eHmBFCV https://lnkd.in/ekigjY2k 「忠告:借錢梗要還,咪俾錢中介」 放債人牌照號碼 : 0732/2021   投訴熱線:2892 7861 […]

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【財務 魷魚遊戲】

魷魚遊戲是講述,由一班(456名)欠下巨額負債的債仔,既然就算外出找工作亦未能還清所有債項,故此搏一鋪。大家要清楚韓國欠債代價,韓國某些文化觀念也加劇了社會上的債務問題,大部分韓國人認為朋友如果有債務問題,親戚朋友出於義氣要挺身救助,並且,破產被認為是奇恥大辱,難以獲得原諒,容易被公眾指責。最後講述大叔雖然贏了所有錢,所用血換回來的錢留下部份給他的委託人,更因此走上復仇之路。 【互相廝咬的誕生】 由2006年六百間持牌放債人數目,到了今天2021年約二千五百間持牌放債人,小弟估計巳傳統營運模式經營貸款生意的行家,會在十年後消失得無影無蹤。由於科技一日千里,無疑將信貸業務逼上創科世界,“有蹟可尋”。當年最後從活頁紙,留簿仔,約2003年採取電腦系統化,研究電腦財務系統數據有什麼效能推廣業務。由於財務業界依舊沉迷舊式銷售推廣,原因是客戶群問題,唔信玩過遊戲証明一下。 【睇專欄,玩遊戲】 我們試做實驗一次,將電腦人物年齡抽取睇睇,如果你發現如下,那麼你的營運風險就……屬《低風險或高風險》我們用百分比來表達: 1號. 18歲至28歲 (20%) 2號. 29歲至38歲 (40%) 3號. 39歲至48歲 (60%) 4號. 49歲至58歲  (80%) 5號. 59歲至68歲 (100%)   多項選擇題   答案1. 若你的財務公司選擇 5號 和 4號,那你們要立刻處理客戶層問題,當5年後或5年內他們的流失量可能導致你公司業務虧損。 答案2. 若你的財務公司選擇 4號 和 3號 和 2號,那你們在開發推廣層面功夫上可持續發展,開創多層次科技發展潛力。 答案3. 若你的財務公司選擇 1號 和 2號 3號,那你們亦處於風險問題,年輕化令破產危機風險拉高,流失量對公司業務虧損亦一樣高峰。 答案4. 若你的財務公司選擇 3號,4號,5號,那麼你們處理靈活可做性強,在業界營運面對每種風浪仍能屹立不倒,變化多端,產品推廣層次可以繼續開發,亦是。   以上答案,都是從三角形的經營成效來做定位,三角最底層為最穩健的產品收入來源,第二層為穩健得來又進取產品收入來源,第三最頂層為風險進取產品收入來源(當有穩健及第二層盈利在手上,第三你可試高峰險產品來源)以上公司營運重要一環!公司有了雞棚,又要有人才,以下排列出我們一般財務公司職位路徑圖。   【財務公司職業路徑】:   投身入我們財務業界行列: -財務文員 -財務高級文員 -財務職能主任 -財務高級職能主任 -財務職能合規主任 […]

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【環聯放債人信貸風險管理課程】

環聯將會舉辦一個 – “放債人信貸風險管理課程”,歡迎環聯會員及非會員都可參加: 【環聯資訊有限公司】 為政府公司註冊處認可合法機構,本人亦在環聯(TU)擔任財務業界“代表”更係要義務幫財務業界出一分力支持。今年隨著數碼科技時代誕生,TU 除了擔當信貸業界培訓要職,亦成為放債人額外牌照條例要求的橋樑,負責條例上執行要求每年財務公司需安排員工及高層作適合課程培訓。過往本人曾“創會”,在創會服務其間(2016年至2019年)亦設有培訓課程,但其後同委員會意見不合,退出會務後,繼而發現業界在2020年至2021年期間亦沒有得到幫助或協助課程或專業人員義演(ZOOM)(VOOV)板本出現。本人反而看見其他界別商會都作出網上義演情況出現,這些都是為了業界方向未明朗的因素而做義演,故本人決定由寫作專欄開始,不斷努力翻查報紙,手集資料,各類對比,作出分析,找專業人士尋求分析。而隨著法例改變,寫專欄的確幫了很多業界同業得以解決困難,本著一星期一編,每編著作都嘔心瀝血,更得到業界及非業界“讚賞”。介紹其中作品包括有(Credit bureau角力戰﹑財務變色龍﹑黑白財務﹑智人飯局(我和GRC Chamber Limited (GRC)合規顧問有個約會,控制騙案之守好正邪定中介﹑等等……) 這些都希望晚輩無法同大家見面之時,亦可透過文章寫作,展現在互聯網大空氣中。在2021年得到環聯資訊有限公司賞識,我們在商談過程中,發現很多地方都能夠幫到業界,還邀請本人擔任環聯資訊有限公司之財務行業做顧問,心感被受打動的同時,我們亦研究怎樣每年能如何維持放債人條例中的合適培訓安排給前線和管理層,所以今天真的高興及鼓舞能夠得到環聯資訊有限公司支持作信貸業界擔當橋樑的角色,有他們合法認可機構作財務業界守護者,將我們業界提升競爭能力及創業拓展機會,心懷感恩! 最重要的不能試圖用【局外人】管【局內人】 事實我們財務業界未夠團結,各為其主,導致良秀不齊的局面發生,咎由自取是鐵一般的業界問題,若齊心要踢出良秀不齊的,所有財務公司應統一,立業界營運守則,若有什麼不當的行為,將其財務出警告信,嚴重的便吊銷牌照。但由於長時期這個工作交給了警察部門處理,而警察部門市務繁忙,未能足夠能力去處理查牌動作。公司註冊處除了 2017或2018年曾經派專員到財務公司探討有否跟隨牌照條例執行後,19,20,21年巳經無再出現這種情況,故近期某些良秀不齊的財務公司亦因此鬆懈了警覺性。很多詐騙的報道到牽涉財務公司,雖然公司註冊處亦製造了很多文件和中介人一刀切劃分界線,但亦因此製造了另一 避難所的問題出現,故去到收掣不及時亦會發生意外。今年本人不想業界對條例或培訓導路在不知方向處理情況下,得到業界合法合規機構(環聯資訊有限公司)將領導我們提升專業。 齊家治國平天下   “古之欲明明德於天下者,先治其國;欲治其國者,先齊其家;欲齊其家者,先修其身;欲修其身者,先正其心;欲正其心者,先誠其意;欲誠其意者,先致其知,致知在格物。物格而後知至,知至而後意誠,意誠而後心正,心正而後身修,身修而後家齊,家齊而後國治,國治而後天下平。 各位財務業界同事,請把握機會參與合規機構教學,認住Q嘜,唔好去錯。   以下登記Link 請準快取得優惠吧! https://lnkd.in/ezJYe_6s   多謝各位 作者 : 易還財務 CEO Jason Chan hkese.net/profile/44041/易風 https://lnkd.in/eHmBFCV https://lnkd.in/ekigjY2k   「忠告:借錢梗要還,咪俾錢中介」 放債人牌照號碼 : 0732/2021 投訴熱線:2892 7861   […]

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【財務 與 Coin 掘起 Token】

【財務 與 Coin 掘起 Token】 比特幣Bitcoin、以太幣等虛擬貨幣上周再遭中國人民銀行、發改委再出手封殺,人行指任何虛擬貨幣都屬於「非法」,發改委就指虛擬貨幣「挖礦」屬於淘汰類產商。內地虛擬貨幣交易平台火幣全球站發布公告,響應當地政府監管政策要求,火幣已於9月24日停止內地新用戶註冊,並計劃年底前在保證用戶資產安全的前提下完成有序清退。因應中國不斷收緊監管,幣安2017年已將總部、伺服器移出中國。   人行2021年9月重申虛擬貨幣交易屬非法活動,發改委將「挖礦」列為「淘汰類」行業,比特大陸最新被指,已暫停在中國地區銷售,也會將礦機產線全面移出中國。   就算以上情況都好,作為香港財務公司性格,便是樣樣都試,更有幾樣跟隨大熱,較早前聽了有Bitcoin抵押品借貸新玩意,就此而言我們一班業界都覺得有得做,但流通量不多,只有幾間做。因近期本身我們地產教父都說這些不是流通,原因是比特幣雖稱作「幣」,但它卻缺乏貨幣應有的特質比特幣的交易方法複雜,亦不夠透明,它的成交價有多大的真實性,並非人人信服問題是比特幣的價格並不穩定,大上大落,隨時可招來重大損失。如果在摸頂價入了市,可能守幾年都未「返到家鄉」。聽完以上報導,我們財務做是短炒形式,佢輸晒就最好,因財務抵押只會做現貨價的一半,就算巳現在490除一半,245收放埋落自己倉,借7成給客,咩事發生斬倉,輸係個客不是我們。我們放長線等升回某個價格,利錢多大。既然有得做,我們都要認識一下,近期及未來大熱,兩者分別是什麼,再商量我們財務公司怎樣處理。   【Token 和 Coin 的故事】 coin 具有與貨幣相同的特性 : 可互換、可分割、可接受、有便攜性和有耐用性以及供應量有限。許多自稱為加密愛好者的人強調,由於 coin 能夠取代傳統形式的貨幣,加密貨幣將接管金融領域。   Token是一種數字資產,由區塊鏈的項目發行,它可以作為其生態系統內的支付方式,就部分來說,跟硬幣執行類似的功能。持有人參與的網絡權利你只能在特定的時間在特定的地點它。創建令牌創造使用硬幣更容易普及,因為你不用寫新代碼或修改現有代碼。你非常喜歡以太坊等 平台的標準模版,部分基於鏈來發行自己的令牌,而任何人用光攝影完成。   結論   Token 和 Coin 是一種流行領域中常用的兩個詞。但是,許多人互換來使用,並把它們相關的術語。   然而,兩個完全不同的東西,任何想了解更多的東西,人們都可以理解。 怎樣去實踐放落財務公司業務上,我們密切留意,密切了解,有最新消息,第一時間告知。   作者 : 易還財務 CEO Jason Chan   hkese.net/profile/44041/易風 https://lnkd.in/eHmBFCV https://lnkd.in/ekigjY2k 「忠告:借錢梗要還,咪俾錢中介」 放債人牌照號碼 : 0732/2021   投訴熱線:2892 7861 […]

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財務【海市蜃樓】

看回香港藍圖部份資料轉載自【香港30+】 近日市建局重點在油麻地及旺角兩區地區規劃研究,報告應在 2017展開計劃,有5個發展節點,旺角東西(動力商貿區)大角咀(綠悠社區)油麻地及南為(歷史文化生活區)包括大型興建大型水道公園,活化果欄,和旺角街市。從這份報告中,小弟都住在油尖旺區的高樓齡,故對本人而言要重建是好事,古舊樓重建或拆卸和大維修都涉及。由於潛在困局要盡快解決,從周圍報導可見2026年至2046年年間舊樓有32萬6千這個驚人數字,例證如下:樓齡7 0年或以上而假設並未拆卸的私人房屋單位數目 至 2016 年1,100 至 2026 年11,000 至 2036 年171,000 至 2046 年 326,000 大部分舊住宅樓宇集中在發展密度高的市區,特別是油尖旺、九龍城及深水埗假設。在未來三十年沒有拆卸樓宇,至2046年,這三區內便累積有160,000個樓齡7 0年或以上的舊房屋單位,約佔全港整體同樓齡組別的50% 。 鑑於上述的因素,我們預計會有進行大規模重建的需要,而受影響的住戶預料會引致大量房屋需求,亦要盡量安排老人在鄰近社區安置。 鑑於有大量的高樓齡樓宇存量,故有需要加快更新及重建的力度。與此同時,亦需要創新的倡議及措施改善樓宇管理和維修保養,藉以延長樓宇的壽命 。 基於以上各點,考慮到本港樓宇的迅速老化、老化的都市結構,以至發展稠密市區的生活環境,故認為有需要對重建問題作出更深入探討,以及制定適當措施及時處理有關問題。 整體而言,當中以港幣600萬至1,000萬的住宅物業及超級豪宅的表現會較好。至於近年流行的『納米樓』的落成量將於2022年後回落,主要與2019年或政府調整按揭上限有關。未來兩年每年都只有不足於1,000伙實用面積逾1,076平方呎的大單位落成,僅佔整體預測落成量的5%,這有可能會窒礙用家「換樓」的需要,對市場的「換樓鏈」產生影響,業主被「鎖死」無法「換樓」,而少有的大單位則不斷被炒貴的現象。   如下預測全年升值比率(以下轉載自 – 宅谷報導)2021全年 花旗集團:市場開始討論美國「收水」,樓市需求開始減弱,當成交回落時,移民盤負面影響便浮現,故預測樓價未來4個月回落3%至4%,但全年仍升約5%,整個下跌周期跌幅少於一成。 摩根大通:今年香港樓價升幅將超過原先升10%的預測。原因是本港樓市按月升幅少於1%,未算過熱,而本港樓價升勢跑輸其他市場等。 滙豐研究:香港經濟復甦強勁,加上積壓需求釋放,有利樓市交投氣氛,實際按揭利率低至1.4厘,將刺激買樓需求,故料樓價升勢持續,但速度或於下半年減慢,料全年升9%。 中銀香港:隨着經濟復甦、失業率下降,加上低息環境維持,料今年樓價繼續上升,全年計料升5%至10%,具體上升幅度仍視乎疫情發展及通關進度,倘通關的話樓價升幅有望貼近10%。   大家研究,以上報導這些藍圖在2016年至2046巳經推行,只是行快定慢,我們在圖中認真看清機會,從中怎樣推斷我們未來各路生意藍圖。由於小弟上財務學生訓練班時,老師常常叫預測(我們叫做推背圖)將之前數據實際推出每月實際增長比率,來追目標,我們員工就跟隨推背圖目標去實踐。今在香港整個藍圖都可以睇到,故我們面對未來財務世界,帶著【正規】心情去創造未來。   多謝各位。 作者 : 易還財務 CEO Jason Chan   hkese.net/profile/44041/易風 https://lnkd.in/eHmBFCV https://www.focuzvod.com/profile/jasonchan/profile   「忠告:借錢梗要還,咪俾錢中介」 放債人牌照號碼 : 0732/2021 投訴熱線:2892 7861 […]

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【借款人口比例 – 憎多粥少三個層次】

香港近期報章對於共富,小弟亦唔輸蝕,中央講明「不是整齊劃一的平均主義」,不能將「共富」簡單理解為「打土豪分土地」、「劫富濟貧」,但富人階層不可能再「拔一毛而利天下不為」,而必須在慈善、交稅等方面「多做點事」,回饋社會。預料後續政策將更加系統化,比如遺產稅的開徵,房產稅從部分試點到全面鋪開,將加快進程。在人均GDP高達4.67萬美元的香港,竟然不止有劏房,還有數萬人居住在環境更為惡劣的「籠屋」。特區政府視「積極不干預」為金科玉律,不敢也無力出手。希望管治者有效破解住房就業、醫療和貧富懸殊問題。 移民人才流失問題: 移民潮影響香港某經濟和教育方面, 由於疫情肆虐未能各地及各國通關,導致頓時人口遞減,我們近日見好多新聞報導中,提到學校縮班,或中小學每班減人數情況出現,更有多名教師流失。除了教育界別,其在我們身邊的親朋好友都一一離開,早幾年我們人口老化在香港未來越來越嚴重,層經政府多次說出40至55歲為經濟體系支撐者,但到了2021年今天香港還有剩餘多少40歲至55歲這班中青留港,畢竟我們是中樓底柱。 根據路透香港2021年8月12日 – 香港政府統計處週四發表臨時數字顯示,2021年中香港人口為739.47人,較2020年中減少8.71人或1.2%,其中香港居民淨移出近9萬人,較前一年同期多逾三倍,高峰會更在未來一,兩年持續。 新聞發布會上出現1800人自然減少,出生人口為38500人,死亡人數為50400人(-11900人)。在同期內,淨移出單人口為75,300人,其中13,900人為程證持有人的移入,89,200人為其他香港居民的淨移出。政府請審慎檢討若單靠特別以中國單程證移民來港人士數量和質量,均不足以彌補移居者的能力及專業。 令人憂慮的是,離開者多是中層技術人員和專業人員,香港可能出現青黃不接的問題,在「人才庫」被削的情況下,自會影響社會發展。雖則內地可不停接軌跡,質素不及當年,這個局面要好幾年適應,適應就是必然的事,但我們亦要繼續生活,故不應往後看,放眼往前看。 (百客選客,魚塘失魚) 由於疫情及移民潮影響下,小弟看回在環聯信息或報章報導過,有港人資料500萬, 打個比喻:(在500萬池塘中,在池中250萬至300萬為銀行客戶,財務借貸有150萬至180萬。但今年起碼走雙方魚塘分別流失了30至40萬客戶,銀行資金鏈受損,要止血,就要推廣生意地圖,財務公司主要客戶流失的都相對銀行需未必嚴重。但由於變化不多,產品局限,故很多財務公司眼見壞賬都會照借,這証明貨源不足為持公司目標效益,這樣下去,塘裡池魚一樣黑,所以估計憎多粥少,汰弱留強情況下,開始萎縮日後又剩餘多少個魚塘(財務退伍潮)。   既然我們要繼續面對日後減息(實際年利率)風波,內地財團亦會進軍香港信貸市場,本港財務集團又要擴展前海及大灣區兩岸三地角力戰,早點預測亦無防,打穩陣腳,定位,計劃,盤算,張自己品牌打好基礎,為著未來迎戰。   (人民數據大不同) 科技是否必須,一致認為不是,看到國家對於數據資料庫必然是國寶級,既不能創科,又不能胡亂使用,資料始終國家財富,對於這個數據問題,要停一停,抖一抖。若所有東西只在電腦上分析得到,一旦流失,便對經濟陷入危機。故看不到的什麼未來數字區塊鏈,來控制輸贏,最後一樣會拉黑。許多國家都在為如何監管數字記錄而苦惱。包括歐洲在內的一些經濟體強調數據私隱的必要性,而中國和俄羅斯等一些國家則更注重政府控制。美國目前沒有一部關於數據保護或安全的聯邦法律;而聯邦貿易委員會(Federal Trade Commission)則被廣泛授權保護消費者免受不公平或欺騙性數據行為的影響。 都是平淡說聲,我們都貢獻了社會多年了,未來希望年輕人睇得到這篇文章,繼續支持社會主義經濟學。 多謝大家 作者 : 易還財務 CEO Jason Chan   hkese.net/profile/44041/易風 https://lnkd.in/eHmBFCV   「忠告:借錢梗要還,咪俾錢中介」 放債人牌照號碼 : 0732/2021   投訴熱線:2892 7861 […]

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【佣金之鯨吞虎據】

由於各大財務在資金上富足關係,頭按利率又由12厘轉向8厘,而二按更由24厘轉向12厘!大家看見的可以放心,“利率”因為這些都是海市蜃樓,想做獨市壟斷生意,將低息吸引力法則,來做門面功夫,好彩我們看見這麼多年這類門面廣告都見怪不怪了,反映我們看到實際要考慮問題。就是由於2016年放債人牌照額外條例(15條)落實一刀切中介人收取客戶提供服務佣金,轉向必須由財務公司回佣給中介人局面:中介人不可向客戶收取佣金,中介人只可向財務公司收取佣金,並登記到公司註冊處網站實名登記等等….變化就由2016年開始當年市場私人貸款回5%,業主貸款回2%,樓宇按揭1%,我們財務公司亦紛紛開會商討對策。由於成本要加埋回佣成本,變相除了燈油火蠟人工之外,我們點都要加入計劃書中,我們亦要做presentation給老闆聽聽,什麼叫佣金呢! 【佣金是商業活動中勞務報酬的一種,一般而言是指提供給銷售員的報酬。佣金亦可以指中間人在促成商業交易所收取的費用,例如房地產、股票市場和拍賣行的買賣,都是取得賣買雙方佣金回報,現在財務中介加入埋這個行列而只係由放債人才能取得佣金。】 當老闆清楚了無法改變事實後,唯有接受,好景不常的就是往往出現競爭者, 大肆宣傳跳bar制,回私人貸款7.4% 更用低息搶生意,業主貸款3.5%,我們看見這個問題又要做生意,實行再加價。小弟記得2018年 業界開始有私人貸款回8%,業主貸款回3.5%,樓宇按揭回佣1.5去到2.5%(包括一,二按,單邊等等)。2018年好多財務看見這個計法,再加入成本,點計老闆投資都說越來越小,但都有得做照去,但不是每個老闆都認為這樣是絕對,那麼有些財務公司先採用頭幾期息高,之後期數息平 (俗稱大細息供款),將頭幾期當回佣(等價交換法)變相成本有得計算之內,及沒有拆散老闆利息收入便可。這個方法實行唔錯,到了2019年都有多間財務公司跟隨這個方法做,但有些說在法律層面唔得,點唔得唔多講,如果兩份合約客願意咪得。至於2020年發生的更大問題,坊間回佣制度由7.4%再調到8-10%,業主貸款調到5%,樓宇按揭有些回佣2.5至3.5%不等,至今暫時都是這樣佣金制。這盤生意,在老闆投資價值相對要考慮的邊緣,因老闆臨界線8%,若底過或接近8%,老闆們投資意欲大大降低下,財務公司只是助養,實際得益以同往昔相差好遠,倒閉潮亦已出現。若要穩定回佣制度,我們應同銀行同業拆息般,要好似香港銀行公會指定的20間參考銀行所提供的報價資料作為釐定基礎。港元利息結算率涵蓋到期日為1至12個月的港元存款,計算方法是從20間參考銀行的報價中抽出14個中位數值,然後取其平均數,無論是否有真正需要,一組既定為數20家的為銀行皆會共同報價,篩選刪減高低偏離價格後取其平均值,定義為「銀行同業拆息」。我們能否效法這樣的做法,不只是面對回佣問題,我們財務公司更能著重於產品,服務對象需要,集中科技,大數據的運用,方便客戶,將財務公司品牌打起,真的為著財務公司走上大數據的未來行前了一大步,請各財務公司不能繼續以本傷人,要緊持,就要【財務同業拆佣】。故小弟希望業界攜手共贏,不忘初心。   多謝大家 作者 : 易還財務 CEO Jason Chan   hkese.net/profile/44041/易風 https://lnkd.in/eHmBFCV 「忠告:借錢梗要還,咪俾錢中介」 放債人牌照號碼 : 0732/2021 投訴熱線:2892 7861 […]

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